大唐地产续上市路:股东伸援缓解高杠杆 推合作难见成效或反累利润

蓝鲸财经

不久前，首次递表刚刚失效的大唐地产，在5月31日重新递交了招股书，为漫漫的上市之路再续一笔。

在更新后的招股书中，大唐地产备受质疑的净负债率得到改善，在2019年中期的185.6%的基础上进一步下降至119%。

可以看到，在大股东的一系列支持之下，大唐地产似乎缓解了曾经的畸高杠杆情况。然而，伴随着规模的驻足以及利润前景的不明朗，大唐地产的发展之路或仍不平坦。

控股股东伸援手，大唐地产降杠杆

近年来，突击降低杠杆比率似乎成为房企在IPO前的常规工作，大唐地产亦是如此。

根据披露，在2017年净负债率尚超过1000%的大唐地产，在经历过一个2018年后，杠杆率便已经降至408.8%。而根据最新数据，截至2019年末，大唐地产的净负债率已降至119%

可以看到，这个数据虽然仍高出行业平均值，但却基本脱离了畸高的范畴。在业内人士看来，除近年来房企需要更健康的财务指标以应对更加复杂的行业格局外，合理的杠杆率亦是为IPO顺利过会做足充分准备。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜便对蓝鲸房产表示，根据行业特点以及市场变化来保持合适的杠杆率，既能充分运用外部财务资源支持企业发展，又能保证企业稳健运行，是一家成熟企业的必备之功，也是企业获取资本市场认同，乃至成功上市的重要条件。

事实上，作为近两年工作的重点之一，大唐地产降杠杆上付出了诸多努力，仅从2019年来看，截至年末，公司现金流及负债双双得到改善，其中，货币资金便由2018年同期的27.15亿元上升至 40.95亿元，期末有息负债亦同比降低近10%至77.7亿元。

然而，降低有息负债以及提升货币资金，并不能满足大唐地产快速缓解高杠杆的需求。在此背景下，大唐地产将重任落在了净负债率公式中的分母——权益总额增长之上。

可以看到，相较于货币资金、有息负债的温和变化，大唐地产的权益总额增速保持着接近100%的复合增长率，在2016年至2019年四个报告期末，权益总额分别达到3.9亿元、6.5亿元、14.1亿元和30.84亿元，成为大唐地产净负债率骤降的直接推手。

对于远超营收、利润增速的权益增长率，大唐地产将其归结于两个原因：保留盈利以及股东注资。

根据披露，在2017年-2019年，大唐地产分别实现盈利4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元，而该部分盈利均保留至公司权益之中，可以看到，仅保留利润一项便在近三年为大唐地产增加16.28亿元的权益。同时，控股股东在近年来亦通过不断注资助力大唐地产的发展，其中，在2019年便注资2.66亿元，进一步提升了公司的净资产。

有分析人士对蓝鲸房产表示，保留盈利对扩大报表确有作用，但在一般企业中并不常见，毕竟多数企业股东自身有分红、积累财富的需求。

事实上，大唐地产的大股东有着不俗的背景，实控人黄晞及董事长吴迪同为福信集团大股东，分别持有福信集团51.03%、11.74%股权。资料显示，福信集团曾于1995年参与组建民生银行(5.800, 0.02,0.35%)，至今仍占有民生银行一席董事之位，而大唐地产董事长吴迪即为民生银行董事之一，在融资等领域为大唐地产带来极大裨益。

显然，近年来，大唐地产的降杠杆极大得益于控股股东的雄厚实力，但同时，倘若大唐地产成功上市，相关的驰援亦或就此中断。

在柏文喜看来，若大唐地产成功上市，持续注资和完全保留盈利是需要股东大会通过。“不同的股东有不同的诉求、对公司发展和行业前景也有不同的判断，因此未必能够在此问题上完全达成一致，一般而言上市公司通常会作部分利润分配和派现。”

强化合作，规模驻足或反伤利润

近年来，依靠强有力的后盾支撑，包括美的置业（HK：03990）、新希望(28.370, -0.61, -2.10%)地产等房企逐渐脱颖而出，在行业规模梯队愈发鲜明的大环境下，不断实现规模上的突破，成为行业内不可忽视的一个群体。

在此背景下，背靠福信集团的大唐地产似乎也有着相同的雄心。根据CRIC数据，在2016年至2018年期间，大唐地产销售额从86.1亿元增长至308.6亿元，年复合增长率达到89%，排名从第149位升至第77位。乘着规模增长的势头，大唐地产也在2019年年初喊出了“三年冲千亿，进入全国房企50强”的口号。

然而，现实却给大唐地产的千亿梦泼了冷水。在2019年大唐地产全口径销售额仅同比增长10.01%至339.5亿元，不仅低于17.5%的行业整体增速，排名亦从77位降至行业的81位。

对此，业内人士认为，企业的销售数据与推盘节奏、产品去化以及市场环境等多方面因素有关，单纯依赖过往的成功路径实现规模突破并不容易。在知名地产分析师严跃进看来，当前房地产市场有很多不确定性因素，而这既包含市场本身的因素，还有企业之间竞争因素，所以纯粹从此前几年的经验来推算未来的高速增长，这个逻辑肯定是站不住脚的。

在全口径停滞不前之余，更让业界担忧的是，大唐地产在2019年的权益销售金额出现了大幅下滑，从2018年的289.6亿元直降至187.8亿元。

事实上，加大合作的计划曾是大唐地产“三年千亿”的底气，亦是其作为规模突破的钥匙。从披露数据来看，在2019年，大唐地产联营、合营规模确出现大幅增加，以权益法计算，全年计入联营、合营公司资产共计15.07亿元，而在2018年，该金额仅为4.85元。

在2019年，实控人黄晞便表示，找前20强企业进行合作，除了可以抱团取暖外，还可以借鉴双方的资源，做大规模，抢占更多的市场份额。

可以看到，大唐地产以合作突围的信心曾溢于言表，然而随着规模未能如愿增长，则可能带来利润下滑等一系列的问题。在业内人士看来，加大合作无疑将导致权益的降低，进而造成利润的缺失，而这只能通过企业用更高速的规模增长来弥补。

随着整体规模增长的停滞，增加的合作比例以及下降的权益销售额已为大唐地产未来的利润表现已附上了一层阴影。

早在2008年，大唐地产就曾计划赴港上市，却因金融危机之下资金链断裂而搁浅。而面对大股东企业未来支持的不确定以及利润增长前景的不明朗，大唐地产重启的IPO征程能否顺利抵达终点依然充满了未知数。